Taxe sur la plus-value immobilière au Maroc pour les non-résidents

Vous êtes marocain résidant à l'étranger (MRE) ou ressortissant étranger et vous envisagez de vendre un bien immobilier situé au Maroc ? La revente d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain déclenche, dans la quasi-totalité des cas, une taxation sur la plus-value réalisée.

Ce guide fait le point sur la taxe sur le profit immobilier (TPI) applicable aux non-résidents : mode de calcul détaillé avec un exemple chiffré, taux en vigueur, cas d'exonération, démarches à anticiper avant la signature chez le notaire, et ce qui distingue réellement une vente bien préparée d'une vente qui se termine par un redressement fiscal.

Qu'est-ce que la taxe sur le profit immobilier (TPI) ?

La taxe sur le profit immobilier, aussi appelée TPI ou IR sur profits fonciers dans le Code Général des Impôts (CGI) marocain, est un impôt dû par toute personne physique ou morale qui réalise un gain lors de la cession d'un bien immobilier situé au Maroc. Elle concerne aussi bien les résidents marocains que les non-résidents et les MRE, dès lors que le bien cédé se trouve sur le territoire marocain.

Le profit imposable correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition réévalué, augmenté des frais justifiés (notaire, enregistrement, conservation foncière, travaux). C'est un point souvent mal compris par les vendeurs installés à l'étranger depuis longtemps : ce n'est ni le prix d'achat brut, ni la totalité du prix de vente qui est taxé, mais un profit net recalculé selon des règles précises.

Qui est concerné : MRE, étrangers et non-résidents

• Les Marocains résidant à l'étranger (MRE) propriétaires d'un bien au Maroc
• Les ressortissants étrangers non-résidents (français, européens, etc.) détenant un bien immobilier au Maroc
• Les investisseurs institutionnels non-résidents

La TPI s'applique sur les profits réalisés sur le sol marocain, indépendamment du pays de résidence fiscale du vendeur : c'est le lieu de situation du bien qui détermine l'imposition, pas la nationalité ni la résidence de son propriétaire.

Comment calculer la plus-value imposable

1. Le prix de revient réévalué

Le prix d'acquisition initial est majoré d'un abattement forfaitaire de 15 % (frais d'agence, notaire, enregistrement, conservation foncière), sauf justification d'un montant supérieur. Les dépenses d'investissement justifiées (construction, rénovation, agrandissement) peuvent également s'ajouter.

2. Le coefficient de réévaluation

Ce prix de revient est ensuite réévalué à l'aide d'un coefficient officiel, fixé chaque année par le ministère des Finances sur la base de l'indice national du coût de la vie, afin de neutraliser l'effet de l'inflation sur la période de détention. Le coefficient applicable dépend uniquement de l'année d'acquisition et il est publié annuellement par l'administration fiscale : il doit être vérifié au moment de la vente, car il évolue chaque année.

3. Le profit imposable

Le profit imposable s'obtient en soustrayant le prix de revient réévalué du prix de vente corrigé (prix de vente diminué des frais liés à la cession).

Exemple chiffré : un bien acheté en 2015, revendu en 2026

Pour rendre ce mécanisme concret, voici une simulation simplifiée. Les montants et le coefficient utilisés sont donnés à titre pédagogique ; le coefficient réel de l'année d'acquisition doit toujours être vérifié sur le barème publié par la Direction Générale des Impôts (DGI) au moment de la déclaration.

Hypothèses : un MRE achète un appartement à Casablanca en 2015 pour 800 000 DH, et le revend en 2026 pour 1 200 000 DH. Il n'a conservé aucune facture de travaux ; il applique donc l'abattement forfaitaire de 15 %. Les frais liés à la cession (commission d'agence notamment) s'élèvent à 20 000 DH.

📌 À retenir Ce cas illustre une subtilité que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard : même avec un profit réel modeste (168 000 DH ici, soit 14 % de plus-value sur 11 ans), c'est le minimum de perception de 3 % du prix de vente qui l'emporte dès que la taxe théorique calculée sur le profit tombe en dessous de ce seuil. Sur des biens détenus longtemps avec une plus-value limitée une fois l'inflation neutralisée, ce mécanisme joue très fréquemment en faveur du Trésor plutôt qu'en fonction du gain réel du vendeur.

Taux et minimum de perception

Ce taux est libératoire de l'IR : aucune imposition supplémentaire n'est due sur ce profit une fois la TPI acquittée.

Cas d'exonération pour les MRE

Les MRE peuvent bénéficier de l'exonération applicable à l'habitation principale dans les conditions prévues par le CGI. Est notamment considéré comme habitation principale le logement qu'un MRE conserve à ce titre au Maroc, ou celui occupé gratuitement par son conjoint, ses ascendants ou ses descendants en ligne directe au premier degré.

✅ Conseil WeLinkYou Cette justification est souvent le point qui bloque un dossier MRE. WeLinkYou permet de se faire accompagner par un fiscaliste vérifié capable d'évaluer, avant la mise en vente, si les preuves disponibles (factures, attestations) suffisent à faire valoir l'exonération de résidence principale.

Procédure : avis préalable, quitus fiscal et déclaration

1. Avis préalable de la DGI : il est possible de demander un avis officiel à l'administration fiscale dans les 30 jours suivant le compromis de vente, afin de sécuriser le montant de la taxe avant la signature définitive.
2. Quitus fiscal / attestation de liquidation : ce document atteste que la TPI a été correctement liquidée et évite les redressements ultérieurs.
3. Délai de déclaration : la déclaration de la plus-value doit être déposée dans les 30 jours suivant la cession du bien.
4. Retenue conservatoire : sans demande d'avis préalable, l'administration peut retenir jusqu'à 5 % du prix de vente à titre conservatoire.

Pour un non-résident, ce calendrier serré de 30 jours est souvent le principal point de friction : entre le déplacement au Maroc, la collecte des pièces justificatives et les échanges avec le notaire, il est facile de se retrouver hors délai si la préparation n'a pas commencé en amont de la signature.

Pour respecter ce délai sans être présent au Maroc, un MRE peut être mis en relation via WeLinkYou avec un notaire vérifié en mesure de déposer la demande d'avis préalable et de suivre le dossier localement, en coordination avec le vendeur à distance.

Pourquoi ne pas gérer sa TPI seul depuis l'étranger

La plupart des guides sur ce sujet s'arrêtent au calcul théorique. Dans les faits, un non-résident qui vend à distance rencontre trois difficultés récurrentes que la loi ne résout pas toute seule :

• Retrouver ou reconstituer les justificatifs d'acquisition et de travaux quand ils datent de plusieurs années
• Interpréter correctement le coefficient de réévaluation et les exonérations applicables à sa situation précise
• Respecter le délai de 30 jours sans être physiquement présent au Maroc au moment de la vente

C'est précisément l'écart entre connaître le taux et sécuriser sa déclaration que WeLinkYou cherche à combler : la plateforme met en relation le vendeur avec un notaire ou un fiscaliste déjà vérifié sur le dossier concret — montant réel du profit imposable, éligibilité à une exonération, dépôt de la demande d'avis préalable et suivi du délai de déclaration — le tout pilotable à distance.

Convention fiscale et double imposition

Le Maroc a signé plus de 55 conventions fiscales bilatérales, dont la convention France-Maroc du 29 mai 1970, afin d'éviter la double imposition sur les revenus et plus-values immobilières. Ces conventions précisent notamment quel pays impose la plus-value et selon quelles modalités, en fonction de la résidence fiscale du vendeur. Il est recommandé de vérifier les modalités précises applicables à son pays de résidence auprès d'un professionnel qualifié.

Foire aux questions