Vendre un bien hérité au Maroc : les démarches pour les héritiers vivant à l'étranger

Vous venez d'hériter — seul ou avec des frères et sœurs — d'un appartement, d'une villa ou d'un terrain au Maroc, et vous vivez à l'étranger. Vendre ce bien depuis la France, la Belgique, l'Espagne ou ailleurs suppose de régulariser d'abord la succession, puis d'organiser une vente à distance, avec ou sans déplacement.

Ce guide détaille chaque étape, avec une attention particulière au cas — très fréquent — où certains héritiers résident au Maroc et d'autres à l'étranger.

1. Le point de départ : un bien encore au nom du défunt

Tant que la succession n'a pas été réglée, le bien reste juridiquement au nom du défunt et appartient à l'ensemble des héritiers en indivision, chacun pour sa quote-part. Aucune vente n'est possible avant que cette indivision soit, sinon dissoute, au moins formellement constatée par les actes qui identifient qui sont les héritiers et quelle part revient à chacun.

C'est ce préalable — souvent sous-estimé — qui explique pourquoi une vente « simple » peut prendre plusieurs mois lorsque la famille est dispersée entre plusieurs pays.

2. Étape 1 — Établir l'acte d'hérédité

L'acte d'hérédité est le document fondateur : il liste les héritiers et leurs parts respectives selon les règles de la Moudawana. Il est dressé par deux adouls du ressort du dernier domicile du défunt, sur la base de témoignages (lafif) et de pièces d'état civil (acte de décès, livret de famille, actes de naissance des héritiers, CNIE), puis homologué par le juge notaire du tribunal de première instance.

Un héritier MRE ne se déplace pas nécessairement pour cette étape : une procuration adoulaire ou une procuration notariée étrangère légalisée (avec apostille et traduction en arabe) permet de se faire représenter pour la déclaration devant les adouls.

💡 À anticiper Faites établir en parallèle une expertise de la valeur vénale du bien à la date du décès. Ce chiffre sert de base au partage entre héritiers et deviendra le prix d'acquisition de référence pour le calcul de l'impôt lors de la revente (voir étape 5).

3. Étape 2 — Mettre à jour le titre foncier auprès de l'ANCFCC

Si le bien est immatriculé, les héritiers doivent déposer une réquisition d'inscription auprès de la Conservation foncière pour faire mentionner le transfert de propriété résultant de la succession, sur présentation de l'acte d'hérédité homologué.

Cette mutation est un préalable technique à toute vente : un acquéreur sérieux — ou son notaire — exigera un certificat de propriété à jour, mentionnant bien les héritiers comme propriétaires indivis. Ce certificat peut être obtenu au guichet de la Conservation foncière ou en ligne via le portail Mohafadati pour les biens éligibles. Sa durée de validité pratique est courte (environ un mois) : il est donc à demander proche de la signature.

✅ Conseil WeLinkYou Avant d'engager cette démarche, faire vérifier la situation exacte du titre — charges, hypothèques, oppositions éventuelles — par un professionnel du droit évite bien des blocages en cours de vente. WeLinkYou met l'héritier en relation avec un avocat ou un notaire marocain vérifié, spécialisé en droit foncier, avant tout engagement.

4. Étape 3 — Choisir entre vente en indivision et partage préalable

Une fois le titre à jour, deux options s'offrent aux héritiers :

• Vendre le bien en bloc, tous les héritiers signant (ou étant représentés) sur un seul acte de vente, puis se répartir le prix selon les quotes-parts.
• Procéder d'abord à un partage amiable ou judiciaire — utile pour un terrain divisible en plusieurs lots — puis vendre séparément chaque part.

5. Étape 4 — Organiser la signature à distance : la procuration

C'est souvent le point de blocage concret lorsque des héritiers vivent à l'étranger et ne peuvent pas — ou ne souhaitent pas — se déplacer au Maroc pour chaque étape. Deux formes de procuration coexistent.

La procuration consulaire

L'héritier prend rendez-vous au consulat du Maroc de son lieu de résidence et signe la procuration devant le consul, qui en assure la légalisation. Le document est ensuite transmis au mandataire au Maroc. Comptez généralement deux à trois semaines.

La procuration notariée étrangère, apostillée

Alternative lorsque le rendez-vous consulaire est difficile à obtenir rapidement : la procuration est signée chez un notaire local (France, Belgique, Espagne…), légalisée par apostille, puis accompagnée d'une traduction assermentée en arabe.

⚠️ Ce que le mandat doit impérativement préciser

• Le bien concerné, identifié sans ambiguïté (référence du titre foncier ou du bien Melk)
• Un prix plancher en dessous duquel le mandataire ne peut pas signer
• Le compte bancaire précis vers lequel le prix de vente (ou la quote-part de l'héritier) doit être versé
• Une durée de validité limitée (3 à 12 mois selon la complexité du dossier), pour éviter qu'une procuration trop générale ne reste active indéfiniment

Faire rédiger ces clauses par un professionnel habitué aux dossiers d'héritiers dispersés reste la meilleure garantie contre une procuration trop large ou mal cadrée, notamment quand plusieurs cohéritiers résident dans des pays différents. WeLinkYou peut orienter vers un notaire ou un avocat vérifié capable de sécuriser ce mandat avant sa signature.

6. Étape 5 — La fiscalité de la vente : la TPI pour les héritiers

La vente d'un bien hérité est soumise, comme toute cession immobilière au Maroc, à la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI), au taux de 20 % sur le profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de cession lorsque celle-ci est supérieure à l'impôt calculé sur le profit.

Particularité pour les héritiers : le prix d'acquisition retenu pour calculer le profit imposable n'est pas le prix payé jadis par le défunt, mais la valeur vénale du bien au jour du décès, telle qu'elle figure dans l'inventaire dressé par les héritiers (ou, à défaut, une valeur vénale reconstituée). C'est ce qui rend l'expertise mentionnée à l'étape 1 particulièrement utile : elle sécurise la base de calcul et limite le risque de redressement.

Des cas d'exonération existent, notamment concernant l'habitation principale lorsque les conditions prévues par le Code Général des Impôts sont remplies, ainsi que certaines opérations expressément prévues par la loi. Ces exonérations doivent être appréciées au cas par cas. La TPI s'applique aux héritiers quel que soit leur pays de résidence fiscale, dès lors que le bien se trouve sur le territoire marocain : le statut MRE ne dispense pas de la déclaration.

Pour un héritier qui doute du calcul de son profit imposable ou d'une possible exonération, WeLinkYou peut le mettre en relation avec un expert-comptable ou un fiscaliste vérifié au Maroc, avant la déclaration.

7. Étape 6 — La signature de l'acte de vente

Selon la nature du bien, l'acte définitif est reçu par un notaire (obligatoire pour les biens immatriculés au sens de la loi 69-16) ou par des adouls. Tous les héritiers doivent y figurer, en personne ou représentés par leur mandataire muni de la procuration décrite ci-dessus.

En cas de désaccord partiel entre héritiers sur la répartition, le prix peut être consigné chez le notaire dans l'attente d'un accord ou d'une décision judiciaire, plutôt que de bloquer la vente elle-même.

8. Étape 7 — Rapatrier le produit de la vente à l'étranger

Une fois la vente conclue et les droits acquittés, chaque héritier MRE peut généralement transférer sa quote-part vers son pays de résidence, sous réserve des règles de l'Office des Changes. La traçabilité des fonds (compte de succession, compte MRE) facilite ce rapatriement, tandis qu'un virement depuis un compte en dirhams non convertibles peut demander une autorisation complémentaire et donc davantage de délai.

Cette dernière étape est souvent celle où l'accompagnement d'un expert-comptable vérifié via WeLinkYou fait la différence : bien structurer les comptes de réception en amont évite des blocages administratifs au moment du rapatriement.

Foire aux questions